Exempel på investeringar

”Första AP-fonden är en väldigt bra ägare”

I sin fastighetsportfölj har Första AP-fonden bland annat bostadsbolaget Willhem. Willhem – utläst ”vill hem” – äger och förvaltar 26 000 hyreslägenheter på 13 orter i Sverige. Fastighetsbeståndet är värt 34 miljarder kronor.

– Vi vill att människor ska trivas och vara stolta över att bo i våra fastigheter, säger VD Mikael Granath.
Willhem arbetar för att hus och hyresgäster ska må bra utifrån ekonomiska, miljömässiga och sociala perspektiv. Ofta initieras nyskapande projekt och aktiviteter.

– Första AP-fonden är en väldigt bra ägare. De har uthållighet, vilket är viktigt för ett bostadsbolag, men ställer samtidigt tydliga krav på oss när det gäller hållbarhet och lönsamhet, säger Mikael Granath.

Foto: Willhem

Nyskapandet avspeglar sig även i finansieringen av verksamheten. Willhem har vidtagit förberedelser för att ge ut så kallade grön obligationer, där kapitalet är öronmärkt för miljöprojekt. De gröna obligationerna inkluderas i bolagets så kallade MTN-program som en del av Willhems hållbarhetsarbete.

Hållbart på utvecklingsmarknader

En innovativ fond som investerar hållbart på utvecklingsmarknader drivs av Första AP-fonden i samarbete med kapitalförvaltaren BlackRock. Fonden är datadriven.

Fonden skapades 2018 efter önskemål från Första AP-fonden och kallas BlackRock Emerging Markets Equity Impact Fund.

Här sker investeringar med hänsyn till mätbara miljömässiga och sociala effekter, utan att samtidigt göra avkall på finansiell avkastning eller behovet att följa vissa index. Flera olika ESG-faktorer spelar in (ESG står för Environment, Social, Governance).

Information struktureras, filtreras och valideras med hjälp av BlackRocks egen process för datadriven informationsbearbetning. Det innebär att investeringsbesluten kan baseras på mer aktuella hållbarhetsdata än bolagens egen hållbarhetsrapportering, som ofta är bristfällig.

Riskkapital bidrar till utveckling i bolagen

Första AP-fonden investerar en del av sina tillgångar i onoterade företag.

– Portföljen har byggts upp genom investeringar i riskkapitalfonder, som administreras av förvaltarteam hos externa aktörer. Dessa fattar investeringsbesluten och genomför investeringarna, säger Jan Rådberg, ansvarig för private equity hos Första AP-fonden.

Totalt sett finns 6 000 sådana förvaltare i världen men endast ett fåtal lever upp till Första AP-fondens krav.

– Eftersom vi själva inte får investera direkt i förtagen utan endast genom riskkapitalfonder är det viktigt att välja rätt förvaltare. Vi har en global portfölj. Tyngdpunkten ligger på Europa och USA, men utvecklingsmarknader ingår också, säger Jan Rådberg.

Ett exempel på fondens onoterade innehav är den norska färjelinjen Hurtigruten. Linjen ingår i en brittisk riskkapitalfond, som köpte ut bolaget från den norska börsen för några år sedan. Sedan dess har stora förändringar skett. Fartygen har uppgraderats och renoverats, försäljningsorganisationen omstrukturerats och prisstrukturen ändrats. Verksamheten har också utökats med äventyrs- och upplevelsekryssningar till bland annat Arktis och Antarktis.

Foto: Karsten Bidstrup / Hurtigruten

I innehavet finns också EG Group, ett av Europas ledande detaljhandelsföretag med fokus på kringförsäljning vid bensinstationer. Bolaget har som strategi att expandera genom förvärv, och har nu mer än 3 600 försäljningsställen i Europa. Nyligen togs första steget i USA genom förvärvet av Kroger’s 760 stationer och närbutiker. EG Group utvecklar och förnyar stationerna, bland annat genom att bredda produktutbudet med kända koncept och kedjor, som Starbucks, Subway och Carrefour.

Kor äter ute året om

På Nya Zeeland äger Första AP-fonden mjölkproducerande gårdar där kor kan beta utomhus året om och därmed nästan helt är uppfödda på gräs. Detta är fördelaktigt ur klimatsynpunkt, samtidigt som mjölken får ett högre näringsvärde och kan säljas till ett högre pris.

Fonden samarbetar kring sina investeringar i lantbruk på Nya Zeeland med förvaltaren Southern Pastures, som ser hållbarhet som en förutsättning för att skapa ett långsiktigt värde. Detta är alltså ett exempel på fondens globala ambition att integrera hållbarhetsaspekter i investeringarna.

Foto: Kat Jayne

Innovativa fastigheter i Paris och London

Fastighetsbolaget CityHold ägs av Första AP-fonden tillsammans med Andra AP-fonden och den amerikanska pensionsfonden TIAA.

Fokus ligger på kommersiella fastigheter i de mest centrala knytpunkterna i Europa.

– Det är en stabil strategi som bäddar för ett konstant inflöde av hyresgäster och låg risk, vilket passar långsiktiga ägare, säger Oskar Backman, som arbetar med alternativa investeringar på Första AP-fonden, vilket omfattar investeringar i fastigheter och infrastruktur. Strategin för CityHold har nu vidgats för att skapa möjlighet till högre avkastning genom att i vissa fall ta en begränsad utvecklingsrisk.

– Vi har själva investerat i utveckling av en fastighet i centrala London, grundat i en stark tro på kontor med hållbarhetsinriktning. Våra förväntningar har också infriats – fastigheten är till mer än hälften uthyrd långt före inflyttning.

Ett annat innovativt projekt finns i Paris.

– Det är spännande både kommersiellt och av samhällsbyggnadsskäl. När staden bjöd ut attraktiv mark vid Seines strand till försäljning fick budgivarna lämna förslag på utveckling av platsen med tanke på bland annat sociala och kulturella aspekter.

Vann gjorde utvecklingsföretaget Emerige, som tillsammans med David Chipperfields arkitektkontor ska skapa kontor, bostäder, vandrarhem, trädgårdar, konstateljéer med mera med utgångspunkt från den befintliga byggnaden från 1960-talet.

– CityHold valdes i hård konkurrens bland andra investerare för att vi uppvisade kompetens och en snabb investeringsprocess. Vi kommer att få hög avkastning på detta projekt, säger Oskar Backman.